2023/07/06 17:15
每年地價稅和房屋稅要繳多少錢，除了法條上明確規定的税率以外，關鍵的就是政府估算的不動產價值，也就是所謂的稅基。當稅額提高之後，納稅人會更在意稅基是如何推估而得，是否符合課稅的基本精神。台灣的財產稅相當特別，是世界少有將土地和房屋分開估價以及分開課稅的國家。這樣的稅制是希望重課土地且輕課房屋。一來藉此刺激土地上的投資，再者回收土地產生的不勞而獲。這種稅制雖然具有理論上的優點，但是操作時遭遇如何精確分離土地和房屋價值的估價難題。
最高行政法院105年度判字第374號以及108年度判字第324號判決，為了處理台北市高級住宅房屋現值是否合理的問題時，對於拆分不動產土地和房屋價值的方法提出明確立場。法官認為；如果有可信賴之素地買入價格可供參照時，可將房地一併出售時之價格與買入素地之價格相減，再扣除中間階段之價差(指買入素地與出售房地期間內，因為週邊景觀改變對素地價值造成之升降。但如買入土地至建屋出售之相隔期間過短，此項調整因素可予忽略)，所得出之餘額即建成房屋而生之房屋價值。判決也提到；成本與效益是不同概念，且只有新建建物才會提供素地所不能提供的效益而產生新創的價值，所以在「素地價值只隨四週環境而改變，但不因建物之興建而一併增值」前提下，收益與成本間的差異，會全額分配在建物上。
土地價值還是建物價值—法官怎麼看（示意圖／好房網News記者林和謙攝）
台灣絕大多數不動產估價教科書，對於土地建物價值分離通常存在三個學說；土地貢獻說、建物貢獻說以及聯合貢獻說。土地貢獻說主張，不動產總值中，扣除建築成本價格，所剩餘價值全數歸屬於土地。建物貢獻說主張，不動產總值中，扣除正常地價，所剩餘價值全數歸屬於建物。聯合貢獻說主張，土地與建物共同創造不動產價值，其產生的利潤由土地及建物按照價值比例共同分享。此外，作者特別提到，建物貢獻說與一般社會概念不合，亦無經濟理論予以支持，故實務上較少使用此法 (梁仁旭、陳奉瑤 2018: 292)。類似的觀點普遍存在不動產估價學術以及實務界。
法官前述的想法類似不動產估價中，拆分土地房屋價值的建物貢獻說。然而，民間估價師依循的不動產估價技術規則提到；以勘估標的之房地價格推估其基地單價時，得以下列方式估計之：勘估標的之基地價格=勘估標的之房地價格-勘估標的之建物成本價格。（99條）另外，政府地價單位遵守的地價調查估計規則也規定；土地可出售總價格=全棟房地可出售總價格-全棟建物現值-全棟建物之裝潢、設備及庭園設施等費用-全棟建物買賣正常利潤。（第14條）估價師和地價部門都採取土地貢獻說，和法官看法顯然有異。
公告地價以及房屋現值的決定，就是不動產稅基的量化。目前法律見解將估價方法、技術認定為執行法律之細節性、技術性次要事項 (最高行政法院104年度4月份第2次庭長法官聯席會議)。然而具有學理支持的稅基決定，才是保障人民合理納稅權利的根本。期待行政法院能夠重視專業意見，儘早檢視土地房屋價值拆分合理性的問題。
參考資料 梁仁旭、陳奉瑤 (2018) 不動產估價，第四版。台北: 中國地政研究所。
資料來源引用:https://is.gd/YsKAca
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